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都内のマンションは「東京五輪後に暴落する」説を検証してみた

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 マンションブロガーの、のらえもんです。私はマンションを複数持っているのですが、実の親から大変心配をされています。「オリンピック終わったら不動産って暴落するでしょう? あなた自分が住んでいるマンション以外は全部売ってお金にしたほうがいいわよ」と。

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※画像はイメージです(以下、同じ)

 先日も、久しぶりに孫を見せに訪問したら繰り返しそう言われました。私の親の普段の情報入手ルートを考えると、Yahoo!ニュースとワイドショーですが、どうも世間一般の空気は「オリンピック後に不動産価格は暴落して、マンションが安くなる」という認識なのでしょう。

 しかし、世間一般の不動産価格はともかく、「新築マンション」については、オリンピック後まで待ったほうが安くなるとは考えないほうがいいでしょう。

新築マンションの事業モデルとは

 ビジネスモデルとしての新築マンションは、お金が入ってくるまでとても時間がかかります。マンションは、土地がないと建てられません。マンションが建てられそうな場所に土地を入手した後、建設会社に発注します。建物が完成する前からモデルルームを作って販売し、最終的にすべての戸数を顧客に引き渡します。

 仕入れから引き渡しまでに、早くても3年、大規模になると5年以上かかるビジネスモデルなのです。

 新築マンションの粗利は2割弱と言われており、価格のほとんどは土地代と建設費から構成されます。建設費は近年上がったとはいえ、その上昇幅も落ち着いたと聞きます。となると、最大の変動費用は土地代になるわけです

 つまり、仕入れの土地代がマンションの販売価格を決めてしまうのですが、前述のとおり、実際に販売するまでにかなりのタイムラグがあるのです。そして2019年末のいま、マンション用地は安くなっていません、それどころか数年前よりも値上がりしています。ということは、数年後の新築マンション価格は、簡単に推測できてしまうのです。

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