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新築マンションの価格はどう決まる? 安くするカギは「快適代」

 新築マンションのモデルルームに行くと、販売員からいろいろ案内されて最後にもらう価格表(各部屋の価格の一覧表)。

価格表

新築マンションの「価格表」(提供/筆者)

 星の数ほどある不動産物件ですが、同じものは世界に2つとありません。同じマンションの部屋といっても、階数や方角によって値段が変わってきます。

新築マンションの値段が決まる3つの要素

住宅模型と計算機

※画像はイメージです(以下、同じ)

 新築マンションのお値段は3つに分解できます。

1)土地代:その土地に住むことによる利便性、高台などの立地の良さ
2)建物代:建物そのものと住宅内装設備のお値段
3)快適代:南向きかそれ以外の方角か、階数による眺望の差など

 このうち、(1)と(2)はマンションを建てる時点で決まっていて、各住戸の広さによって均等に分割されています。

 では、マンションの価格表の値段の差って何? それは、(3)の快適代にいくら払うのかにかかってきます。

「快適代」はどう決まる?

方角

南向きを1とした時の階数帯毎の方位別価格差
提供:「新築マンション価格設定の法則」(株式会社マーキュリー)

 先日、株式会社マーキュリーさんがこの快適代のお値段について興味深いプレスリリースを出されました。

 日本の住戸は南向きを基本として建てられます。これはマンションでも例外ではなく、南向きにベランダがある住戸が一番快適であるとして、高く売り出されます。

 南向きを基準とした場合、東向き、西向き、北向きの順でだんだん安くなり、北向きは南向きに比べて-5.3~-13%、安くなるとのことでした。

 つまり、南向きが5000万円で売られているマンションがあるとして、同じマンション内でも北向き住戸は人気の差から4350万~4735万円で売られているということになります。

 逆に北向きを基準にして言えば、差額の265万~650万円が「快適代」のお値段となるのです。本稿では間を取って450万円として計算しましょう。

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