住宅ローンを用いた不動産投資はもちろんご法度。しかし、「マイホーム＋収益物件」である賃貸併用住宅なら超低金利で資金を調達し、家賃収入を得ることが可能となる！

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　不動産投資への関心が高まる一方で収益物件に対する融資が厳しい状況が続く昨今、賃貸併用住宅への注目が高まっている。

超低金利の住宅ローンが合法的に使える!?

　自宅と賃貸に出す部屋が一体になった賃貸併用住宅は「総面積のうち自己居住用スペースの割合が50％以上」など一定の条件をクリアすることで住宅ローンの対象になる。家賃収入を生む自宅を持てば、月々のローン返済を大幅に軽減できるどころか、プラン次第では収支をプラスにすることも可能だ。

　神奈川県在住の会社員、まえしん氏（@maeshin2021）は2018年、県内主要ターミナル駅から徒歩8分という好立地にマイホームと賃貸物件2戸の合計3戸が併設された賃貸併用住宅を7100万円で取得した。

以前はマンション住まいだったまえしん氏。「今の家は天井が高く、とても快適。自分で建てた家ならではの贅沢を味わっています」

「フルローンで借りた住宅ローンは35年金利1.2％で、月の返済額は20万9000円。対して賃貸部分2戸の家賃収入が23万4000円なので、住宅ローンを支払ってもおつりがくる状況です。

　私の場合、サラリーマンのかたわら、2012年から不動産投資をしており、その借り入れが大きいため、住宅ローンとしては高めな金利ではありますが、それでも十分に満足のいくキャッシュフローになっています。自宅部分は住宅ローン控除が適用できますし、金銭的メリットは計りしれません」

賃貸併用住宅で「理想の自宅」を手にいれる

　そんなまえしん氏が賃貸併用住宅を建てるにあたり、最初に取り組んだのは「理想の自宅」を定義することだったと振り返る。

「自分用の書斎に子供部屋、ホームステイ受け入れ用のゲスト部屋、広いLDK……さらに将来的には妻がお菓子教室を開きたい。こういった家族の要望を叶えると、自宅部分の床面積で100㎡ほど必要だとわかりました。

　そこから賃貸部分を考慮し、200㎡前後の建物を建てられる土地のリサーチを開始。子供の学校やコミュニティのこともあるので、エリアを絞って土地をチェックしました」

自宅購入には家族の理解も不可欠。余裕を持って料理ができるスペースを欲しがった妻の希望は極力、叶えるようにしました」

　そんな折、条件に合致したうえ、割安な更地に出合うことになる。

「接道間口が2mしかなく、車を止めづらい、いわゆる『旗竿地』だったため、販売価格がかなり安くなっていました。広い自宅を求める層はゆったりした駐車場も希望するので需要がなく、かといってアパートを建てるには自治体の条例で制限もあり、活用しにくい土地だったのです」

　結果的には坪単価110万円はするエリアで、坪60万円を切る価格で約175㎡の土地を仕込むことに成功。理想の賃貸併用住宅への第一歩を踏み出した。

「駐車場は近くの月極を借りればいいやと割り切りました。自宅部分は約100㎡の4LDK、賃貸部分は50㎡弱でメゾネットの1LDKが2戸というプランに決定。土地2800万円、建物4300万円で総額が7100万円になりました」