新築マンションのモデルルームに行くと、販売員からいろいろ案内されて最後にもらう価格表（各部屋の価格の一覧表）。

新築マンションの「価格表」（提供／筆者）

　星の数ほどある不動産物件ですが、同じものは世界に2つとありません。同じマンションの部屋といっても、階数や方角によって値段が変わってきます。

新築マンションの値段が決まる3つの要素

※画像はイメージです（以下、同じ）

　新築マンションのお値段は3つに分解できます。

1）土地代：その土地に住むことによる利便性、高台などの立地の良さ
2）建物代：建物そのものと住宅内装設備のお値段
3）快適代：南向きかそれ以外の方角か、階数による眺望の差など

　このうち、（1）と（2）はマンションを建てる時点で決まっていて、各住戸の広さによって均等に分割されています。

　では、マンションの価格表の値段の差って何？ それは、（3）の快適代にいくら払うのかにかかってきます。

「快適代」はどう決まる？

南向きを1とした時の階数帯毎の方位別価格差
提供：「新築マンション価格設定の法則」（株式会社マーキュリー）

　先日、株式会社マーキュリーさんがこの快適代のお値段について興味深いプレスリリースを出されました。

　日本の住戸は南向きを基本として建てられます。これはマンションでも例外ではなく、南向きにベランダがある住戸が一番快適であるとして、高く売り出されます。

　南向きを基準とした場合、東向き、西向き、北向きの順でだんだん安くなり、北向きは南向きに比べて－5.3～－13%、安くなるとのことでした。

　つまり、南向きが5000万円で売られているマンションがあるとして、同じマンション内でも北向き住戸は人気の差から4350万～4735万円で売られているということになります。

　逆に北向きを基準にして言えば、差額の265万～650万円が「快適代」のお値段となるのです。本稿では間を取って450万円として計算しましょう。