高齢者や生活保護受給者に絞ること

「そこで重要なのが、入居者の“ペルソナ”を高齢者や生活保護受給者に絞ること。若い人はやはり築浅の物件じゃないと借りませんし、入居しても数年で出て行ってしまう。

　しかし、高齢のご夫婦や生活がギリギリの人は、一度入れば長く住んでくれるんです。孤独死や家賃滞納を不安視する人もいますが、実際には僕が所有する全11棟では過去に起きていません。

　むしろ、生活保護受給者は収入が約束されているので家賃を滞納されるリスクは減ります。物件情報サイトだけでなく地元の役所やNPOとも繫がって、入居者募集をしています」

古くて入居者が少ない「ガラ空き物件」を狙う

　では、実際に物件を買う際、どこを見るべきなのか。

「押さえるポイントは、初期費用の低さと利回りの高さです。このような築古物件は価格がもう下がりきっているので、最終的に売却しても損をしにくい。

　また、初期費用を抑えるには入居率が低いガラ空きの物件や、買い手や借り手が見つかりづらい相続物件が狙い目です。もともと入居率が悪くても、立地がよければリフォームで“客付き”を改善できます。

　利回りは、北九州市のアパートだと15％くらいを目安に買いますが、実際には利回り20％くらいで十分に回せますね。そういった物件はネットにも掲載されていますが、『売れてもたいして儲からない』と不動産屋が掲載していないケースもあるので、地場の業者に直接問い合わせることも大切です」