問題になった「壁がない」アパートは7％未満

　これに加え、自社でアパート建設を土地保有者に持ち掛け、建設も自社で行う「開発事業セグメント」が、今回問題となっている「壁がない」アパートの原因です。こちらは前期で売上の14％程度です。

　管理戸数も、全体では57万戸を管理しており問題発覚後も横ばいですが、今回問題となった「壁がない」自社施工物件で、全数検査対象になったものは3万9085戸と全体の6.8％程度です。ですので、レオパレスの名前が付いた57万戸全てで「壁がない」と大変なことですが、7％弱なら早く直してしまえばなんとか、というところかと考えます。

　入居者ですが、法人が55％、個人が35％、学生が10％という割合で、大きくは変わっていません（同社決算説明資料より）。この割合を考えると、法人の転勤需要だけでなく、個人や学生の取り込みのためにも、CMの再開が鍵になると思われます。

　法人の主な顧客層として、ホワイトカラーの転勤需要の他に、地方の製造業、建設業の住み込み需要などが挙げられます。ざっと計算したところ、製造派遣従事者が約30万人、自動車の期間工が約10万人、建設の臨時従業員が約5万人と、これだけで約45万人になります（数値は厚生労働省の「労働者派遣事業報告書」、自動車メーカーと自動車部品大手の有価証券報告書、国土交通省の「建設業及び建設工事従事者の現状」よりそれぞれ推定）。このうち半数が社宅として借り上げアパートを使っていると仮定すると、ここだけでもおよそ20万人以上の借り上げアパートの需要があるということがわかります。

「OYO LIFE」と提携解消したソフトバンク

※OYO LIFE公式サイトより

　この隙を突いたのか、ソフトバンクも、ソフトバンク・ビジョン・ファンドとインド発の格安ホテルチェーン「OYO LIFE」を運営するOYO Hotels＆Homesで、合弁会社「OYO Hotels Japan合同会社」を設立。借り上げアパートの、レオパレスと全く同じ市場に殴り込みをかけていました。

　……と思ったら、12月18日に「日本経済新聞」より、ヤフーが「OYO LIFE」との提携解消したとの報道がありました。こちらは「OYO TECHNOLOGY＆HOSPITALITY JAPAN株式会社」ですが、見切りの早さには驚きです。

　一方で、同じくOYOと3社で提携関係にあった、レオパレスを経費私的流用で追われた創業者が立ち上げた、株式会社MDIという会社ともソフトバンクは事業提携を行い、アパート物件の供給を行っていましたが、こちらも先行きは不透明になりましたね。これはどんな布石なのか、それとも、単にお金なくて儲からないからやめるのか。

　ここからは想像の世界ですが、レオパレスを10～15％も持っている投資ファンドは出口をどうするのでしょうか。業績が回復してから市場で売るというのももちろんありますが、レオパレスの全戸補修完了予定は2020年12月と開示されています。

　賃貸で最大の稼ぎ時の来年3月には間に合いませんので、来期もスタートから損益で非常に厳しい状況が続くことが予想されます。損益均衡点とされる入居率およそ80％も割った状態ですし、株価的にも厳しい状況となりそうです。となれば、誰かに売るという手がありますが、まさかOYO LIFEを捨てたソフトバンクが、レオパレス本体に……などと考えてみるのも面白そうですね。

＜TEXT／たにやん（@t_taniyan）＞