高級物件の真価は家賃収入以外にある？

　収益性について厳しい意見が出たものの、不動産投資では家賃収入（インカムゲイン）以外に、値上がり益（キャピタルゲイン）も期待できるのではないでしょうか。この点についてどエンド君に伺うと、

「実際、パークコート赤坂檜町ザ タワーの最上階が15億円で分譲されて話題になった2018年、マンション全体で分譲価格は坪1000万円平均と言われてました。それが直近だと1100万～1200万円で取引されています」

　と、マンション購入者は1～2割程度の含み益が出ていると推測します。

「分譲時に買った人は、都心一等地に家賃タダで住みつつ、数千万円のお小遣いをもらったようなものです」（どエンド君）

　都心の高級マンションにタダで住みながらお金まで増える。真の富裕層にのみ許される資産形成術なのかもしれません。

高級物件を所有することで得られる価値とは？

　高級物件を所有するメリットはほかにもあります。少し前まで相続税の圧縮で重宝されたのは記憶に新しいところですが、それ以外に

「港区の中心に建つ隈研吾デザイン監修のマンションの甲区に名前を刻むことで所有欲が満たされます。リビングから東京タワーや檜町公園が見下ろせる。大震災があっても免震構造で家族や大切な人が守れる。このような家賃収入以外の価値がたくさんあるからこそ、実質利回り2.2%でもパークコート赤坂檜町ザ タワーは取引されるのです」（どエンド君）

　と、新高島平の木造アパートにはない魅力が多数あることを認めています。

「残念ながら、台風のたびに雨漏りする新高島平のアパートに、世界の富裕層が住みたいとは思わないし、荒川の土手の夕暮れも悪くはないけれど、くそ長い荒川ではありふれた景色です。つまり利回りが高い物件は家賃収入以外にさして価値がないのです」

　高いステータスと所有の満足感は高級物件ならではの魅力。与沢氏の不動産投資は実よりも花を取る部分があるのかもしれません。

「直接契約」ならではの落とし穴に注意

　入居者募集にあたり与沢氏は、ツイッターで入居希望者を募り直接契約を結んでいます。そのスピード感は、さながら“与沢式賃貸経営”といったところですが、高級賃貸物件事情に詳しいDJあかい（@aka1you）さんは「思わぬ落とし穴に注意してほしい」とアドバイスします。

生産緑地の物件はおろか農地法5条許可の物件も触ったことない人が2022年の生産緑地問題がー！と叫んでも正直しらけるよね 何も知らないのによくわかるなって思う

— DJあかい (@aka1you) 2019年3月26日

「与沢さんは直接契約で募集して入居者を決めたようですが、直接契約だと反社が入居する、入居者に家賃滞納されるといったリスクもあります。次回募集するときは、高級賃貸に強い、KENやプラザホームズ、北王プランニングといった業者に募集や管理を任せる、保証会社を通すなどの手だてを打つべきです」