築古RC物件コイチリノベの注意点

DX母ちゃん氏のニコイチ物件／BEFORE→AFTER

　築古RC物件のニコイチリノベには注意点も。

「建築時の構造計算書がないため、最初に耐震診断の専門家に壁を取り払っても問題ないのかを確認してもらいました。古いRC物件では、給排水管が壁の中に埋め込まれていることがあり、既存のものをそのまま使うと漏水リスクが高い。見えない部分も手を抜かず配管を一新して、鉄管から耐水性の高い塩ビ管に替えました」

DX母ちゃん氏のニコイチ物件／AFTER

　物件の随所にDX母ちゃん氏のこだわりがうかがえる。

「キッチンや洗面台といった設備は市販のものを設置するのではなく、現場で材料から作る造作のオリジナルデザインで仕上げています。コストを抑えつつデザイン性を高めて、総予算2400万円で物件再生を可能としました。ニコイチにすると賃料坪単価が下がり収益力が落ちると懸念する投資家もいると思いますが、私は自主管理ということもあり長期安定入居を優先しています」

DX母ちゃん氏のニコイチ物件／AFTER。ニコイチリノベで快適性を確保しつつ、設備や内装で差別化を図り唯一無二の再生物件に。「ニコイチは好立地の物件に絞ってやるのがおすすめ。初心者はRCよりも木造物件のほうが難易度が低いです」

　こだわりの詰まったニコイチリノベ物件は想定利回り15％で今春完成予定だ。

【DX母ちゃん氏のニコイチ物件】
リフォーム費用：2400万円
部屋の広さ：1R（16～18㎡ 3点ユニット））→1LDK
家賃：3万7000円→9万9000円（オートロック付き）

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　人口が減少する一方、新築1R物件の供給は今後も続く。将来、老朽化した狭小物件をニコイチリノベするのがスタンダードとなるかもしれない。

＜取材・文／栗林 篤＞

【かずお君】
高円寺で賃貸仲介「家チャンス」、居酒屋「酒チャンス」を展開する全国宅地建物取引ツイッタラー協会（全宅ツイ）の主要メンバー

【トーマス高島】
’01年に不動産投資をスタート。ピーク時は100室を所有するも、景気減速を予想し都内山手線沿線を中心の約50室に集約

【DX母ちゃん】
26棟216戸を所有し家賃年収は約2億1000万円（現在工事中物件含む）現在まで約34億を投資、27棟を売却した物件再生のスペシャリスト